Fremtidens leietakere vil kreve “Fleksibilitet i alle retninger”

Fremtidens leietakere vil kreve “Fleksibilitet i alle retninger”

I finansavisen (nettutgaven) ble det den 5. august lagt ut en artikkel der man kan lese at “Færre leieavtaler, fallende leiepriser og tommere lokaler preger kontormarkedet”,  at “det generelt er et mer avventende marked” og at “krisen (covid 19)  har tvunget frem mer bruk av hjemmekontor, og mange bedrifter har uttalt at dette er noe de vil fortsette med permanent”.

Videre står det å lese at noen leietakere er tidlig ute med å reforhandle kontrakter og til en lavere pris. 

Artikkelen baseres på opplysninger fra aktører som i all vesentlighet driver utleie av store kontorenheter (kontorbygg)  og som er lokalisert i de store byene (og da særlig sentralt Oslo). 

Spørsmålet er imidlertid hva som vil skje i den ytre randsonen i Oslo – i områder som Lysaker, Skøyen, Asker og Bærum (vestover), Alna/Furuset og Nittedal / Romerike (nordover) og Oppegård / Nordre Follo (østover). Det som preger disse områdene er kontorlokaler som i areal ofte er mindre enn de store “maskinene” i sentrum, og som i tillegg i hovedsak disponeres av mindre og mellomstore (ofte lokale) bedrifter.

Vi kan allerede nå slå fast at den samme avventende “sitte på gjerdet” holdningen også gjør seg gjeldende her. Leietakere som før covid-krisen hadde planlagt ekspansjon i form av å bytte til større lokaler har lagt det på is inntil videre. I leieforhold der kontrakter er- eller er i ferd med å utløpe, skjer det ofte at kontraktene forlenges, og da helst med kortere varighet og/eller med tilpasset oppsigelsesklausul. Vi ser også at en del leietakere betinger seg rett til å kunne drive fremleie på deler av de lokaler de besitter. 

Stikkordet på dette er “fleksibilitet”. Leietakere ønsker å ha frihet til å kunne omrokkere raskt for å tilpasse seg fremtiden som man i dag har begrenset kunnskap om hvordan blir. Tidligere var det som regel det at man ville unngå reising og køsitting som rettferdiggjorde hjemmekontor. Nå ser man også at dette er fordelaktig av smittevernhensyn. 

Så er jo det store spørsmålet om i hvilket omfang og på hvilke måter dette vil ramme utleiere? 

Det kan (selvfølgelig) være prisdempende. Vi tror imidlertid ikke at det her vil komme de store kuttene. Vi ser at leietakere fortsatt vil betale det lokalene koster, men at de heller vil stille krav om ensidig rett til å si opp (kjøpe seg ut av) avtaler, at de vil ønske å gjøre avtaler der de gis muligheter både å skalere opp eller ned på en relativt enkel måte, og i tillegg må (som alltid) tilgjengelighet/beliggenhet være god. 

De utleiere som i fremtiden best møter disse kravene, vil bli vinnerne. Så vår anbefaling er at også de mellomstore og mindre utleierne tar en fullstendig gjennomgang av de tre “spillerommene” de har (den faktiske utformingen av bygget, den juridiske utformingen av kontraktene og det økonomiske regnestykket) for å kunne evaluere hvordan de best møter fremtidens krav. “Fleksibilitet” er nøkkelordet her også.